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香港股神最好的买房时代已经过去别做蜗牛乱

发布时间:2019-08-17 21:32:45

  老曹我年轻的时候,香港已经流行“四仔主义”,提倡男人一生要达成四个目标:“买架车仔,买层楼仔,娶个老婆仔,生个仔仔”,也就是“买辆车、买套房、娶妻、生子”。这个想法至今仍然经久不衰,香港近年房价不断上涨,不少年轻人振臂高呼“没钱买房,女友不肯嫁”,或者“买不起房就不结婚”。买房仿佛成了结婚的必要条件。

  2011年有内地民分享及总结出“中国十大城市娶亲花费清单”。结果深圳第一,娶亲需要208.2万元,花费同样超过200万元人民币的还包括北京(202.8万元)及上海(200.8万元);超过100万元人民币的则有杭州(178.2万元)、广州(128万元)、天津(108.6万元)及南京(102.8万元)。

  深圳娶亲清单包括均价人民币178.4万元的楼房一套(80平方米)、装修10万元、家具5万元、轿车10万元、度蜜月1.2万元,以及拍拖两年的约 .6万元。清单中假设办喜酒的4万元人民币可以靠收红包相抵,并以花费不算太高的韩国为度蜜月地点。简单算算可知房子在清单所列的相关开支中占了近九成。

  假设男方有资产 0万元人民币,年薪6万元人民币,他要倾家荡产不吃不喝并工作 0年,才能“风风光光”娶老婆。反之,如果住在深圳的小情侣不买房的话,不需20万元人民币就可以组织家庭了。也难怪内地近年吹起了“裸婚”风。

  为结婚买房,不合时宜

  我老曹认为,结婚要有自己的房子,只是上一代人所定的规则,已经不合时宜,年轻人应该敢于推翻旧制,因时制宜。

  现在内地有种说法,说高房价是丈母娘推上去的,因为丈母娘要求女儿结婚时男方必须要有一套房子。

  我老曹则不是。我女儿结婚时,我没有出钱也没有借钱给他们买房子。他们自己买不起房子的话,就应该去租,何必勉强买下?我老曹实在不希望女儿依赖父母,应该自食其力,况且我不赞成年轻人太早买房,年轻人买房越迟越好!

  我老曹常说40岁以前不要买房。40岁以前如果买了房,我就没有钱投资《信报》了。当年10万港元买一套房子,到现在是 00万港元,但我用那10万港元投资《信报》,2007年价值1500万港元,还不包括过去 0年所派的股息。

  腾讯的创办人也是放弃了买房,用积蓄来创立腾讯,今天公司市值已超过4000亿港元。若他当初选择买房,没有创业,现在可能只是一个住在小公寓里的打工仔。

  内地物业市场“市场化”由1994年开始,参考外国例子,最少有28年好景,加上城镇化进程刻不容缓,已经买了房的到2022年都不用太担心房价大幅回落。但内地房地产持续上涨已经超过15年,还能持续多久?我老曹认为维持不到五年。而内地经济未来看涨多久?15年。

  以人均收入计算,香港和内地的房价都是天价。国际物业顾问机构莱坊(KnightFrank)2012年公布的主要国际住宅指数(PrimeInternationalResidentialIndex,简称PIRI)显示,以当地年均收入来买一个100平方米的豪宅计算,香港地区位列全球第五,需要96.4年的收入来买房子。

  该机构又指出,由2006年第四季至2011年这五年间,香港平均房价升幅达9 %,属于全球第二炽热的楼市。而《经济学人》2012年 月曾发表季度房价指数,比较21个经济体,结果发现中国香港的房价比“合理价值”(长远售价与租金收入的平均比率)高出58%,世界排名第二,仅次于新加坡。但需知道新加坡85%的人口居住在政府提供的租屋里,也就是说受高房价影响的只是新移民。

  美国美世咨询公司(Mercer,LLC)公布了一份“2011年全球214个大型城市成本调查报告”,香港排名第九,是中国城市中排名最高的。报告称香港生活成本激增主要来自房屋租金。而内地城市的排名均比前一年上升,上海和北京分列第16和17位,广州第 1位。

  陆地上爬得最慢的动物是蜗牛,海里面游得最慢的是寄居蟹。它们为什么行动如此缓慢?因为它们全都背着壳。背着壳,做房奴,不但不能随心所欲地消费,更严重的后果是因为买了房子,缺乏资金,也失去了承受创业投资风险的胆量,会白白错过“以钱赚钱”的创富机会。

  我老曹明白,想拥有自己的物业并不过分。毕竟有自己的房子,婚后非但不用跟父母同住,省却很多麻烦,而且婚后生活似乎也更有保障、更有安全感。不过要记住楼房绝对有可能是你一生中付出最多钱去买的东西,大部分人为了买它,要负债数十年。

  最好的买房时代已经过去

  许多人误以为“砖头”是对抗通胀的最佳工具,以为通胀高时,房价也会跟着上涨,有人甚至以为房价升幅必然大于通胀率,可惜事实并非如此。高通胀期间房价也有可能不升反跌。

  通胀或通缩,一般看消费物价指数(ConsumerPriceIndex,CPI)走势,CPI包含食物价格、服务收费、住宅租金等数字,而房价没有计算在香港的CPI中。标普/凯斯—席勒房价指数显示,根据美国房价由1890年至今120多年来的走势,我们无法证明通胀和房价是同步的。

  战后至今,美国房价平均每年升幅大约只比CPI高2%,但楼市本身已经历过几次周期,例如1987~1994年回落、1995~2006年上升,及至2006年下半年起再次回落,2012年起又再次上升。

  同样地,除了1975~1976年及1998~200 年,通胀每年都有,但房价却几次大起大落,回顾历史即知,影响房价的因素很多,即使是通胀期间价格也会下跌。

  香港地产的“ 0年”起步于1967年,至1997年结束。197 ~1974年期间,香港通胀率达到双位数,受石油危机影响,香港房价不升反跌,跌幅更超过三分之一。1974年香港地区界宣布为楼宇按揭做15年分期付款,令1975~1981年房价大幅上升,由每平方尺200港元升至1100港元,升幅达四倍多。

  1997年7月亚洲金融风暴,加上刚成立的香港特区政府仍决定推行“八万五”住房政策,承诺每年供应8.5万个居住单位。香港房价由1997年8月至200 年4月狂泻65%,人人叫苦连天。当时CPI仍在上涨。

  到2010年政府推出“额外”,打击炒卖,令成交量减少,房价才稍微回落,2011年起房价又再次拾级而上。

  由此证明除了通胀,房价还受松紧、经济盛衰、政策等因素影响,如果单单为了抗通胀而买房,很容易连本带利亏掉。房价和通胀不一定同步,因此我们不应抱着为了抗通胀的心态而买房,也不要当买房是储蓄;买房绝对是一项投资。

  买房不一定保值,更不保证能助你飞黄腾达。买楼宇按揭不但增加自己的负债,还是一项风险不小的杠杆投资,除非首额大、额和利息开支小,风险才会相对低一些。若靠贷款来买房,楼房表面上是资产,实际却是债项。畅销书《富爸爸,穷爸爸》甚至建议我们不要为了买房而负债,我们应该买入的是资产而非债项。

  别忘了1997年和200 年不少香港中产家庭变成负资产,破产的例子比比皆是。买房百分百是投资,而投资不是百分百会赚的。老土一点,就如广告所说:投资有风险,价格会升也会跌。

  不要因为错误的观念而让自己负上过百万元的债务,成为每天为还款而打工的房奴。我们应该抱着投资物业、让财富增值的心态来买卖物业。

  我老曹认为,在决定把大量资金投入房地产市场前,必须先认清投资和居住需要的分别。置业应从投资角度考虑,从升值潜力去决定何时买卖。如果你只求“有瓦遮头”,便应从实际需要角度出发,租一间你需要的房子居住,不要贸然买下。

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