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常熟市关于如何提升安置房小区管理水平的思

发布时间:2020-02-15 11:15:50

常熟市关于如何提升安置房小区管理水平的思考——以常熟市碧溪新区为例

随着农村住宅置换商品房工作的不断深入,越来越多的群众搬入了高层安置房小区居住,这在促进碧溪新区城乡一体化建设发展的同时,也给我们就如何管理好安置小区带来了考验。为了更清晰地了解碧溪新区城乡一体化安置小区管理情况与现状,使得以后的工作更有针对性,常熟市碧溪新区特别针对安置房小区的现状进行了专题调研,并提出了一系列提升安置房小区管理水平的创新举措。

一、安置房小区的基本情况

自2010年开始全市推行农宅置换商品房政策后,碧溪新区积极响应市里政策,陆续实施建设了多个城乡一体化安置小区,其中已完成建设两个小区,分别是碧溪区域聚和佳苑一区和东张区域丰乐佳苑,在建项目聚和佳苑二区即将在年内竣工交付,位于碧溪区域配套小户型60平米的幸福小区和浒浦区域的安置房三期工程也已完成立项

,即将开工建设。目前,全区累计建设竣工面积71.5万平米,计划开工面积43.4万平米。已交付使用的聚和佳苑一区 共有商品房1838套,目前已安置1676套,入住农户883户;丰乐佳苑共有商品房418套,已安置344套,定位农户198户。

在小区建设前夕,社区通过向其他市镇成熟城乡一体化安置小区取经、向有关专家咨询、向搬迁区域农户征求意见等方式,不管是对物业管理用房还是社区服务中心,亦或是居民生活相关设施,都进行了综合的考虑和规划,为小区的后续管理打下了一个良好的基础。在小区投入使用前,专门抽调有关人员成立了社区管理中心,并进行了社区管理培训。在小区投入使用后,引进了常客隆超市、农村商业银行、药店、小餐饮等便民点,还建立了老年活动室、健身室、社区卫生室、警务室等公共活动场所,为安置群众正常开展生产生活创造便利条件。同时,通过新区公共交易平台,精心组织实施物业管理企业公开招标工作,针对搬迁户情况复杂、管理难度大的特点,设定参与招标企业为具备建设部物业管理二级(含)以上资质,对项目经理、人员组成、职责分工等作了明确要求,保证了小区物业管理工作迅速步入正轨,为后续开展安置户新房定位摸阄、装修管理、安置房质量缺陷补救等工作奠定了坚实基础。除此之外,经过认真研究,还制定了五大管理制度:一是建立了社区、物业联动机制,共同推进小区设备管理、装修管理、社会综合治理等服务工作,小区内无一起破坏剪力墙、外立面安装晒衣架等违章行为;二是建立了房屋质量缺陷维修快速响应机制,通过物业公司、城乡一体化工程项目部、施工单位联动,及时维修解决了部分住户渗水等质量问题;三是建立了住户反映同步反馈机制,住户不管是向物业、社区还是一体化项目部或是置换科哪一方反映,都会第一时间传达给其他几方,并且共同做好反馈和监督工作;四是出台了小区居民婚丧喜庆管理办法,禁止在小区内操办,利用小区周边空地安排红白事办理事宜;五是出台了物业管理考评制度,定期由一体办、社区、入住农户对物业单位进行考评,规范物业日常管理,确保小区安保、保洁、设施设备维护、小区绿化养护等工作始终处于良好状态。

通过上述一系列管理模式,碧溪新区的城乡一体化安置小区管理一直保持着良好的态势。聚和佳苑一区去年还在全市城乡一体化示范小区物业管理检查评比中荣获优秀(第一名),且被苏州市房管局评为苏州市物业管理优秀小区。

二、存在的问题

(一)周边配套设施不够全面

虽然碧溪新区农贸市场距离小区不到1公里,但对于主要承担买菜烧饭义务的老年人来说却是一个不短的距离,而且途经几个红绿灯,存在了一定的安全隐患。另外,小区目前没有进驻理发店、母婴店等多样化的便民小店,一定程度上也给小区内的某些特殊对象带来了不便。

(二)公共交通出行不够方便

目前小区周围已开通多条公交线路,基本可以满足居民日常出行需要,但在出行较为集中的上学、上班高峰期,公共交通资源往往就达不到需求。另外有许多居民反应,一到上下班,路口就堵车堵得厉害,拥挤的路口也是交通事故的高发路段,给安全高效的出行带来了隐患。

(三)老年群体中难以普及电器设备的使用

小区的住户基本都是来自于农村的群众,绝大多数的老人文化程度不高,接受新事物的能力也不强,对于小区内一些智能化设备、家庭设备,如电梯、热水器、天然气灶等的使用方法很难准确地掌握,甚至有的老人居住几年了都仍然没有掌握这些设备的使用。这不仅给老人的生活带了不便,万一使用不当,还会损害生命财产安全。

(四)外来租户群体成为管理难点

根据搬迁安置政策,正常一家农户家庭一般都能分到2套以上商品房,这就造成了小区内空置的商品房较多。为了收益最大化,有的搬迁户对这些空置的房屋简单装修后对外出租给外来人员,对这些外来人员的不了解、不熟悉,给社区治安、综合管理带来了一定的隐患。

(五)非机动车辆乱停放、绿化区域架线晒被等问题

安置农户的观念定势一时难以转换,不少搬迁户的意识始终停留在原来的居住模式和习惯中,缺乏文明观念,对于小区内的绿地、草坪、公共场地能用则用,于是产生不少不文明现象,其中比较突出的就是架空层内非机动车辆乱停放、充电位一直占用,以及在绿化区域内架线晒被晒衣服等问题。这些看似简单的小问题,在安置小区里极易造成邻里矛盾,进而滋生出各类社会问题。

(六)物业公司和社区协调配合力度不够

虽然我们在一开始就明确了物业管理和社区管理中心各自的,也制定了一些协调配合机制,但在实际开展过程中,还是存在了一些互相推诿、互相扯皮的现象。许多搬迁户刚搬进安置小区,还不习惯和物业公司直接打交道,党房屋出现状况或是小区生活遇到烦恼时,都会第一时间和由各村人员组成的社区管理中心联系,而社区管理中心又觉得有些内容是物业公司负责的范围,让搬迁户直接去和物业公司反映,而搬迁户又认准了社区,使得问题没能在第一时间得到解决,造成了不好的影响。有时候,即便居民去找物业公司沟通,物业也不是很热情地接待,处理问题态度也不够积极。社区与物业公司之间缺乏协调合作,不仅影响了解决问题的进度,有时甚至还激起了居民的怨气,造成了不必要的矛盾。

三、对策和建议

一是完善配套设施,加强监督管理。对于小区目前尚缺乏的理发、母婴、生鲜熟食等店铺,一方面可通过市场化运作逐步引进,另一方面也可引导现有经营重叠或经营不善的店铺转型或转租;同时对于小区门口自发形成的蔬菜、水果等摊位也应加强管理和疏导,在不影响周边出行和环境卫生的前提下,允许菜农、果农定点定时摆摊售卖,并派物业公司人员定时前往查看。

二是加强部门协作,增强小区服务功能。小区要加强与运管部门的联系,共同做好小区公交使用情况的调查。根据小区居民的实际出行需求,在上学、上班高峰期增开公交车辆,缩短公交间隔期,确保小区住户能安全、舒适、高效地乘坐公交出行。

三是提高老人操作能力,提高居民的安全意识。社区和物业联动,定期开展如何使用电梯、安全使用天然气灶、热水器等讲座,邀请有关部门前来小区举行消防安全、应急措施等演练活动,同时在小区电子屏上循环播放相关宣传内容,加强老人实际操作能力和应急能力。

四是加强对小区租户的管理,严格建立小区租户档案。社区服务中心要及时与公安部门对接,确保租户档案真实有效。社区工作人员也要加强日常走访,及时了解新老租户的状况,严格控制群租现象,保证小区居民的正常生活秩序,减少安全隐患。

五是大力推进小区环境整治力度,加强小区巡视力度。严格控制乱停、毁绿等现象的发生,对于发现的不文明现象要及时制止,对于已经造成破坏的要求住户予以恢复。由社区居委会带头加强宣传管理,提倡大小区、小家园、与人方便自己方便等公共文明理念,与全体社区居民一起,共同维护好小区的环境和秩序。

六是全面推进长效管理,建立小区长效管理机制。加强小区物业管理,要坚持一体办、社区管理与专业管理相结合的原则,形成由专业管理部门牵头,一体办、社区主动配合的管理协调、职责明确的物业管理工作机制。并利用对物业管理费用进行补贴的现状,加大对物业公司的管理考核力度,从而对物业公司形成制约,防止出现物业公司拿钱不办事的状况,影响小区的正常生活秩序。同时,要进一步强调住户反映同步机制。不管是物业、社区还是一体办都要热情接待前来反映问题的住户,第一时间把反馈情况记录下来,上传共享,职责范围内的各部门对照自身职能,快捷高效地提出相应的解决方案,并及时向住户反馈。

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